Article

30.05.2016

Bedrijfsgebouwen huren blijft populair

De huurmarkt is dominant in vastgoed. Flexibiliteit is daarbij het belangrijkste criterium: huren geeft de vrijheid om te groeien, in te krimpen of te herlokaliseren.

De grote meerderheid van de bedrijven huurt het gebouw waar ze hun medewerkers tewerkstellen. Dat blijkt uit de jaarlijkse bevraging die de marktonderzoeksgroep Ipsos eind 2015 uitvoerde in opdracht van BNP Paribas Real Estate. Het onderzoek (User Insight 2016) gebeurde bij decision makers van grote bedrijven in verschillende sectoren en een aantal overheidsdiensten in Frankrijk.

De cijfers op de Belgische markt liggen grotendeels in dezelfde lijn, stelt Frédéric Van de Putte, CEO BNP Paribas Real Estate:

“De vastgoedmarkt is een huurmarkt: de grote meerderheid van de ondernemingen wil liever huren dan kopen. Flexibiliteit is daarbij het belangrijkste criterium. Het is erg moeilijk om langer dan een paar jaar op voorhand te voorspellen wat de noden van je organisatie over vijf jaar zullen zijn. Hoeveel medewerkers heb je tegen dan nodig? En waar? Ga je groeien of inkrimpen? Huren geeft je de vrijheid om op al die onbekende factoren in te spelen.”

Kopen blijft een uitzondering

Het blijft de uitzondering, maar toch kan kopen voor sommige gebruikers een optie zijn. Mature bedrijven met een zeer stabiel businessmodel durven de stap te wagen als er zich een goede opportuniteit aanbiedt. Frédéric Van de Putte:

“Ook kmo's die eerder in de industrie of met productie bezig zijn - in de semi-industriële en logistieke sector - kunnen voor een aankoop in aanmerking komen. Ze kopen dan immers de tool waarmee ze werken.”

Heronderhandeling huurcontract: dagelijkse kost

Bedrijven en organisaties kunnen hiervoor een beroep doen op advies van BNP Paribas Real Estate. Die maken een analyse van de noden van het bedrijf, voeren een audit van de gebouwen uit en stellen een ‘stay vs move’-analyse op. Maar zelfs als de uitkomst van de analyse ‘move’  is, kiezen veel huurders toch voor het ‘stay’-scenario... Frédéric Van de Putte:

“Er wordt veel gepraat over lokalisatie, centralisatie, optimalisatie, duurzaamheid,... maar vaak is het toch de prijs die de doorslag geeft. Ongeveer de helft van onze activiteiten op de huurmarkt bestaat momenteel uit het heronderhandelen van huurcontracten. Naar beneden toe, uiteraard (lacht).

De huurder en de verhuurder hebben verschillende visies, maar vinden elkaar toch halfweg. De huurder heeft een kortetermijnvisie. Hij wil zo weinig mogelijk huur betalen en de flexibiliteit en vrijheid behouden om te verhuizen als dat opportuun is voor de activiteiten.

De verhuurder zit in een investeringslogica en heeft een langetermijnvisie. Hij wil de huurder op lange termijn aan zich binden. Om dat doel te bereiken is hij bereid om toegevingen te doen op het vlak van de huurinkomsten. Dus stelt hij bijvoorbeeld een contractduur van 6 of 9 jaar voor in plaats van 3 jaar, in ruil voor een stevige korting. Die kan 1 à 3 maanden gratis huur per jaar bedragen. Op 9 jaar tijd kan dat dus oplopen tot 27 maanden gratis huur.”

BNP Paribas Real Estate begeleidt vastgoedgebruikers bij de heronderhandeling van hun huurcontract of de zoektocht naar een nieuw gebouw. Vaak bestaat het honorarium uit een percent op de totale besparing die deze operatie de klant opbrengt.

Article

30.05.2016

Vastgoed kiezen: kijk naar het totale kostplaatje

Kostenbeheersing blijft prioriteit nummer één voor de meeste organisaties. De huurprijs is daarbij maar één aspect.

In België zijn er, afhankelijk van de locatie, duidelijke verschillen in de huurprijzen. In de meest gegeerde zakenwijken van Brussel (het zogenoemde CBD of Central Business District) moet je rekenen op ongeveer 260 EUR per m² per jaar voor de betere gebouwen. Datzelfde kantoorgebouw zal in de rand van Brussel, Vlaanderen of Wallonië misschien tegen 145 EUR per m² per jaar verhuurd worden. Het is wel belangrijk om te beseffen dat de huurprijs zelf maar één aspect van de totale huurkostprijs is. Frédéric Van de Putte, CEO BNP Paribas Real Estate:

“Naast de maandelijkse huur heb je twee andere kosten die doorwegen. Ten eerste zijn er de belastingen. In Brussel betaal je als huurder naast de federale taks – dat is de onroerende voorheffing – ook nog regionale en gemeentelijke taksen. In Vlaanderen en Wallonië bestaan die laatste twee niet en zijn huurders alleen de onroerende voorheffing verschuldigd. Afhankelijk van de gemeente waar je kantoorgebouw staat, kan dat een verschil van 10 EUR tot 25 EUR per m² per jaar betekenen.”

Een tweede kostenpost zijn de algemene huurlasten, zoals verwarming, ventilatie, airco, onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en algemene diensten in het gebouw (bemande receptie, beveiliging, conciërge, catering, …). Die kosten kunnen oplopen van 30 EUR per m² per jaar tot 70 EUR per m² per jaar, weet Van de Putte:

“Het is een recente trend dat organisaties niet alleen naar de huurprijs op zich kijken, maar ook rekening houden met die plaatselijke belastingen en algemene huurlasten.”

Kostenbeheersing op nummer één

Gevraagd naar de absolute prioriteit van hun vastgoedbeleid, verwijst 61% van de ondervraagden in de studie User Insight 2016 naar de kostprijs. Andere prioriteiten hinken achterop. Voor 29% is prioriteit nummer één: het aanpassen van het gebouw aan de strategie van de organisatie (ligging, oppervlakte, prestaties). Slechts 8% heeft het over duurzaamheid. Frédéric Van de Putte:

“Het bewustzijn groeit dat duurzaamheid belangrijk is, zeker bij grote bedrijven en overheidsorganisaties. Maar vaak zijn de gebruikers nog niet bereid om erin te investeren of ervoor te betalen. Ze verwachten dat de eigenaar dit voor zijn rekening neemt.”

Het ideale vastgoed

Volgens de deelnemers aan de User Insight 2016 ziet het perfecte bedrijfsgebouw er als volgt uit – het is:

  • Nieuw
  • Correct geprijsd
  • Energie-efficiënt
  • Goed toegankelijk
  • Te huur in een 3-6-9-contract
  • Flexibel
  • Aangepast aan de manier van werken

Met andere woorden: een witte raaf…

Article

30.05.2016

Efficiëntie: meer mensen op minder m²

Hoe efficiënt is uw gebouw? Met andere woorden: hoeveel oppervlakte hebt u nodig om uw medewerkers te huisvesten?

Naast de aandacht voor de totale huurprijs, inclusief huurlasten en lokale taksen, wordt er de laatste vijf jaar steeds meer belang gehecht aan de efficiëntie van het gebouw. Met andere woorden: hoeveel oppervlakte hebt u nodig voor hoeveel medewerkers? Landschapskantoren, waar aan flexwerken wordt gedaan, besparen veel vierkante meters en dus centen. Frédéric Van de Putte, CEO BNP Paribas Real Estate:

“Traditioneel was het redelijk om uit te gaan van een ratio van 20 tot 25 m² bruto per hoofd. We hebben het hier over de tijd dat veel mensen in aparte, afgesloten kantoren werkten en dat een gebouw een enorme receptie moest hebben. Met de trend van landschapskantoren is dat vandaag teruggebracht tot een ratio van ongeveer 15 m² bruto per hoofd. Meer en meer bedrijven voeren flexwerk-systemen in, waarbij men ervan uitgaat dat niet alle medewerkers op elk moment van de dag aanwezig zijn. Systemen van telewerk zullen dat effect nog versterken.”

Oudere gebouwen kampen met zwakke bruto-netto ratio

De bruto-netto ratio geeft het verschil weer tussen het aantal bruikbare vierkante meters in een gebouw en het totale aantal vierkante meters. Het verschil zit hem voornamelijk in de gemeenschappelijke ruimtes (zoals receptie, liften, hallen, gangen en technische ruimtes). Deze ratio speelt meestal in het nadeel van de oudere gebouwen, waar vaak kwistig werd omgesprongen met deze gemeenschappelijke ruimtes. Frédéric Van de Putte:

“Een typisch voorbeeld hiervan zijn de majestueuze herenhuizen die je regelmatig aantreft bij advocatenkantoren of notarissen. Die bieden vaak een mooi kader, maar zijn meestal zeer inefficiënt in termen van hun bruto-netto ratio. Grote traphallen, brede gangen en slecht ingedeelde ruimtes zorgen er vaak voor dat de effectief bruikbare vierkante meters beperkt zijn.

Veel organisaties kampen met deze ratio, zeker in de oudere gebouwen. Vaak ontbreekt het aan financiële middelen om ze aan de hedendaagse noden aan te passen. We raden onze klanten aan om hun gebouw te optimaliseren met behulp van een space planning analyse en een audit van het gebouw. Soms luidt het advies aan de huurder of de eigenaar dan dat een verhuis beter zou zijn.”

De ligging blijft een topprioriteit voor vastgoed. Toch blijkt uit de User Insight dat een minder gunstige ligging weinig impact heeft op de tevredenheid van ondernemingen die vastgoed huren. De belangrijkste negatieve factoren zijn een te hoge huur, slechte technische prestaties van de lokalen en de inrichting van de ruimtes die niet is aangepast aan de noden van de organisatie.

Investeren in vastgoed vandaag

  • Kantoorgebouwen (goed voor 75% van het totale investeringsvolume) blijven de grootste markt voor investeerders. De andere sectoren, zoals retail en warehousing, blijven een nichemarkt.
  • De dominante markt blijft het CBD (Central Business District) van Brussel. De grote, institutionele investeerders blijven voorzichtig om buiten Brussel te kopen. Dit heeft te maken met een gebrek aan maturiteit in de ‘perifere’ kantoormarkten (gezonde take-up, transparantie van de prijzen, stabiliteit van de markt in het algemeen). Investeren buiten Brussel gebeurt dan ook meestal op een dynamische locatie dichtbij het openbaar vervoer, door institutionele en andere investeerders die lokaal verankerd zijn.
  • Het rendement hangt af van het type gebouw, de locatie en de huurcontracten. Een uitstekend gelegen kantoorgebouw met een langetermijnhuurcontract (meer dan 9 jaar vast) kan pakweg tot 5% opbrengen. In de retail staan de rendementen wat onder druk, zeker voor de panden in ‘high street’-locaties. In warehousing en logistiek schommelen de scherpste rendementen rond 7,25%.
Article

30.05.2016

Duurzame gebouwen: meer dan energie besparen

Duurzaamheid is meer dan investeren in energie. De locatie van de werkplek is evengoed een belangrijke ecologische keuze.

Klassiek zijn de top 3-prioriteiten voor vastgoed: ligging, ligging en ligging. Een beetje overdreven misschien, maar de locatie blijft ook in de toekomst een essentieel criterium. Vooral de bereikbaarheid met het openbaar vervoer is een zeer belangrijke voorwaarde. Op dit moment krijgen nog veel Belgische werknemers een bedrijfswagen, omdat het fiscaal aantrekkelijker is: er worden aanzienlijk minder belastingen en sociale zekerheidsbijdragen op geheven dan op het brutoloon. Het resultaat is wel dat er in ons land 650.000 bedrijfswagens rondrijden. Ongeveer 50% van de hoogopgeleide startende werknemers kan rekenen op een bedrijfswagen.

De vraag is of dit zal blijven duren. Al die bedrijfswagens zorgen voor extra files en ze belasten het milieu. Als ons land de internationale trend volgt, zal ook hier het aantal bedrijfswagens afnemen. Steeds meer werknemers zullen dan met trein, metro, bus of tram naar het werk pendelen. Als ze dichtbij het werk wonen, kunnen ze op een premie rekenen als ze met de (elektrische) fiets naar het werk komen. En in geval van nood kunnen ze, op kosten van de werkgever, een beroep doen op een systeem van autodelen, zoals Cambio.

Werkplekken die vlot bereikbaar zijn met het openbaar vervoer of de fiets, voorkomen dus verloren tijd, fileproblemen en CO2-uitstoot. De waarde van zo’n gebouw zal ook hoger liggen dan dat van een gelijkaardig gebouw dat alleen met de auto bereikbaar is. Op die manier is ook de locatie een belangrijke duurzaamheidsfactor.

Duurzame keuzes

Naast de locatie kunnen veel andere aspecten een impact hebben op de duurzaamheid van bedrijfs- of overheidsgebouwen, merkt Quentin Nerincx (Sustainable Energy Adviser BNP Paribas Fortis) op:

“Dat gaat zeer breed. Denk bijvoorbeeld aan de keuze voor bouwmaterialen. In een passiefgebouw heb je nauwelijks of geen verwarming en airco nodig. Maar het wordt allemaal wat minder duurzaam als er voor het hout van de ramen aan de andere kant van de wereld een stuk regenwoud moet sneuvelen.

Een FSC-label vertelt of het hout duurzaam geoogst is. Over de mogelijkheden om gebruikte bouwmaterialen in de toekomst te recycleren kan eveneens nagedacht worden.  En ook het beheer van afval en water is een niet onbelangrijk hoofdstuk in het duurzaamheidsverhaal.”

Bedrijven en organisaties die bouwen of verbouwen, worden geconfronteerd  met steeds strengere regels. En die hebben niet alleen met besparing op verwarming en elektriciteit te maken. Zo verplicht de overheid steeds vaker om het regenwater op te vangen in regenwaterputten en te hergebruiken, voor de toiletten of de schoonmaak. Levert het dak meer op dan er hergebruikt kan worden (architecten hebben modules om dit uit te rekenen), dan komen er steeds vaker technieken aan te pas om dat water te bufferen en vertraagd af te geven aan de rioleringen (bijvoorbeeld via een groendak) of aan de grondwaterspiegel (via ondergrondse infiltratiekratten). Quentin Nerincx:

“We mogen niet de illusie hebben dat de winst die je dankzij duurzame ingrepen maakt al deze investeringen dekt. Een gebouw dat echt duurzaam is, kost vandaag nog altijd meer dan een niet-duurzaam gebouw.”

Article

30.05.2016

Duurzaam bouwen en verbouwen: enkele snelle tips

Hoe ver gaat uw gebouwen vandaag al mee in het duurzaamheidsverhaal van de toekomst?

Bouwtips

  1. Duurzame nieuwbouw is duurder dan traditionele nieuwbouw, maar u kunt die meerkost zeker beperken. Voorwaarde is wel dat u kiest voor ervaren architecten en aannemers, die beslagen zijn in de nieuwste technieken. Voorbeelden en recensies vindt u op verschillende websites voor Vlaanderen, Wallonië en Brussel.
  2. Vanaf 2020 moeten alle nieuwbouwprojecten NZEB zijn (Nearly Zero Energy Building). Het is een goed idee om ook nu al naar die normen te streven. Anders dreigt het gebouw in de toekomst veel van zijn waarde te verliezen. Bovendien is renovatie achteraf altijd duurder dan meteen volgens de 2020-normen te bouwen.
  3. Duurzaam bouwen is meer dan alleen maar energiezuinig bouwen. Andere duurzame aspecten om rekening mee te houden: materiaal, locatie, milieu-impact, afvalverwerking, waterbeheer,... Een nieuwbouw die in al die aspecten echt duurzaam is, zal een meerkost vergen.
  4. Naast energiebesparing is de belangrijkste troef van een duurzaam gebouw het gevoel van comfort. Overal heerst een aangename temperatuur, ook in de buurt van wanden en ramen.
  5. BREEAM is een vaak gebruikt instrument om de duurzaamheid van gebouwen en projecten te meten en te beoordelen. Opgepast: een BREEAM-certificaat bestaat in verschillende gradaties. Met een ‘Good’ onderscheidt u zich niet van het peloton. Pas een ‘Very Good’ of een ‘Excellent’ wijzen op een zekere kwaliteit en duwen de waarde van het gebouw omhoog. Zo stijgt de waarde bij herverkoop van een dergelijk gebouw met certificaat met 2 tot 17% en stijgen de huurinkomsten met 5,8 tot 35%.

Verbouwtips

De vijf tips voor duurzaam bouwen gelden evengoed voor verbouwprojecten. Met één belangrijk verschil: het kostenplaatje.

  1. De renovatiewerken om van een bestaand gebouw een laagenergie- of een passiefgebouw te maken, zijn in de regel duur. De terugverdieneffecten lopen dan ook over een lange periode - reken op 20 à 30 jaar voor particuliere losstaande woningen. Gelukkig ziet het plaatje voor appartementsgebouwen (en dus ook voor kantoorgebouwen) er rooskleuriger uit. Dergelijke gebouwen lenen zich immers beter voor een duurzame make-over.
  2. Bij duurzame renovaties dient er zeer veel aandacht te gaan naar het vermijden van bouwknopen (de nieuwe benaming voor thermische of koudebruggen). Die kunnen immers zorgen voor condensatie, vochtigheid en een klam gevoel.
  3. Duurzaam verbouwen wil zeggen: doorgedreven isoleren. Vergeet in dat geval zeker niet voor voldoende ventilatie te zorgen.

Discover More

Contact
Close

Contact

Klachten

Zou u onderstaande vragen kunnen beantwoorden? Zo kunnen wij uw aanvraag sneller en op een meer geschikte manier behandelen. Alvast bedankt.

Is uw onderneming/organisatie klant bij BNP Paribas Fortis?

Mijn organisatie wordt bediend door een Relationship Manager:

Uw boodschap

Bedankt

Uw bericht is verzonden.

We antwoorden u zo snel mogelijk.

Terug naar de huidige pagina›
Top